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超额认购，国际资本市场正在修复对民企的风险预期。
6月12日晚间，21世纪经济报道记者独家获悉，新城发展发行3亿美元的美元债券，簿记认购金额超过8.8亿美元，最终票面利率11.88%，低于13.25%的初始指导利率。
这意味着，新城发展将是第一家重启美元债券融资的民营房企。
6月12日上午，新城发展(01040.HK)召开了面向机构投资者的电话会议。出席的高管包括新城发展董秘张宛玲、新城控股（601155）(601155.SH)董秘及资产管理部总经理李峰。
据知情人士介绍，新城发展本次新发行的美元债券，期限三年，在第二年年末，发行人可按票面价格+1/4票面利息赎回，投资者按票面价格的100%回售。本次发行募集的资金，用于对存续的两笔美元债券进行要约回购。
6月12日，在投资者会议之前，新城发展公告披露了要约回购的两笔美元债券，分别是于2025年7月和2025年10月到期，存续规模共为7.04亿美元，未偿还本金均为3亿美元。两笔债券票面利率分别为4.45%及4.625%。
新城发展表示，此次要约回购的目的是为了积极管理公司的资产负债表负债，并优化债务结构。
张宛玲、李峰介绍了新城发展的运营状况及未来展望，并回答投资者提问。
首先，从商业运营层面来看，截至2024年末，新城控股开业及在建商场200座(173座已开业)，开业面积1600万平方米，出租率98%，商业运营收入128亿元(人民币，下同)，同比增长13%。2025年营收目标140亿元。
张宛玲指出，公司商业运营毛利占比48%，毛利率70%，已从地产开发商转向不动产运营商。
其次，从开发业务层面来看，新城控股2024年合同销售402亿元，均价9832元/平米，资金回笼率超100%。目前已交付10万套物业。
有投资人指出，第三方机构预估新城控股2025年销售目标200亿元-250亿元，李峰对此表示，并表口径的存货规模是920亿元，目前已开发的可售资源约500亿元。土储(含合联营项目)共有3100万平方米。
此外，开发业务月均销售20亿元，基本可以覆盖经营性现金支出。
不过，新城控股2025年开工面积已缩至2024年的40%，王宛玲认为这是聚焦“量价平衡”，重点出清低毛利项目的结果导向。
第三，从融资与财务层面看，新城控股总债务577亿元，银行及非银占比68%，平均年限拉长，融资成本降至5.88%的水平。
张宛玲指出新城系偿债能力并不弱，2024年租金收入对利息覆盖倍数3.93倍，未抵押商场25个，价值190亿元，主要位于长三角，租金收入超17亿元；已抵押商场规模1025亿元，抵押率43%。
张宛玲透露，今年4月，新城发展获得国家发展改革委批复，美元债发行额度6亿元，用于偿还全年到期债务。新城控股董秘李峰透露，“对于7月到期的美元债券偿付已做了充足的准备，假设现在不发美元债券，我们也是有自有资金来兑付。”
至于新城在有筹备境内发债券的前提下，仍然选择在境外借新还旧，张宛玲解释为是出于公司存在保留境内现金、维护融资渠道的考量。“公司是通盘考虑今年到期的6亿美元债券的解决方案。”
分析人士称，11.88%的利率相比4.45%、4.625%看起来高出不少线上配资炒股网站，但放到美元债发行筹备所需时间、当下国际汇率及美元债进入降息通道的大环境来看，相比利率水平，民营房企重启境外融资的意义更加重大。
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